Foncières cotées européennes (REITs) pour la trésorerie longue
Capter le rendement et la valorisation de l'immobilier coté avec une liquidité quotidienne et — pour une personne morale à l'IS — sans aucun frottement fiscal sur les plus-values latentes au-delà de quelques années.
Pour qui ?
Holdings patrimoniales et sociétés ayant un horizon long, recherchant l'exposition à l'immobilier coté sans la fiscalité annuelle des OPC.
Comment ça marche
- 01Sélection d'un panier de foncières européennes diversifiées (logistique, santé, résidentiel, bureau prime).
- 02Détention directe en compte-titres société, pas via un ETF ou un OPC.
- 03Conservation longue pour bénéficier du régime PVLT (titres de participation > 2 ans).
- 04Réinvestissement systématique des dividendes (régime mère-fille si éligible).
Avantages
- +Performance long terme historiquement > 10 %/an dividendes réinvestis (REITs européens 2000–2024)
- +Détention directe : aucun frottement fiscal sur la plus-value latente (vs OPC/ETF imposés annuellement)
- +Liquidité quotidienne sur Euronext
- +Dividendes éligibles au régime mère-fille (95 % exonérés) si > 5 % du capital
Points d'attention
- −Volatilité de marché (drawdowns de 20 à 40 % possibles)
- −Sensibilité aux taux d'intérêt
- −Sélection fine indispensable (qualité du patrimoine, levier, dividende couvert)
Questions fréquentes
Pourquoi détenir des foncières en direct plutôt qu'un ETF immobilier ?
Sur un OPC ou un ETF immobilier détenu par une société à l'IS, vous payez chaque année 25 % d'IS sur 5 % de la plus-value latente (régime des OPC à prépondérance actions). En détention directe d'actions de foncières, vous ne payez l'IS qu'à la cession — et au régime PVLT si vous remplissez les conditions de durée et de seuil.
Quel rendement réel sur longue période ?
L'indice FTSE EPRA Nareit Eurozone affiche un total return d'environ 8 à 11 % par an sur 20 ans dividendes réinvestis, supérieur à la SCPI moyenne nette de frais. Avec une sélection active des dossiers de qualité (Klépierre, Unibail, Vonovia, Segro, Argan…), on peut viser le haut de cette fourchette.
Quels risques sur le capital ?
Réels et matérialisés en 2008, 2020 et 2022 (chocs de taux). C'est pourquoi cette poche se construit sur un horizon de 5 à 10 ans et n'excède jamais 15 à 25 % de la trésorerie stratégique.