Foncières cotées européennes (REITs) pour la trésorerie longue
Capter le rendement et la valorisation de l'immobilier coté avec une liquidité quotidienne et — pour une personne morale à l'IS — sans imposition annuelle des plus-values latentes (contrairement aux OPC).
Pour qui ?
Holdings patrimoniales et sociétés ayant un horizon long, recherchant l'exposition à l'immobilier coté sans la fiscalité annuelle des OPC.
Comment ça marche
- 01Sélection d'un panier de foncières européennes diversifiées (logistique, santé, résidentiel, bureau prime).
- 02Détention directe en compte-titres société, pas via un ETF ou un OPC.
- 03Conservation longue pour lisser la volatilité et différer l'IS jusqu'à la cession.
- 04Réinvestissement systématique des dividendes (imposés à l'IS l'année de perception).
Avantages
- +Performance long terme historiquement > 10 %/an dividendes réinvestis (REITs européens 2000–2024)
- +Détention directe : aucun frottement fiscal sur la plus-value latente (vs OPC/ETF imposés annuellement)
- +Liquidité quotidienne sur Euronext
- +Différé d'imposition : l'IS sur la valorisation n'est dû qu'à la cession
Points d'attention
- −Volatilité de marché (drawdowns de 20 à 40 % possibles)
- −Sensibilité aux taux d'intérêt
- −Sélection fine indispensable (qualité du patrimoine, levier, dividende couvert)
Questions fréquentes
Pourquoi détenir des foncières en direct plutôt qu'un ETF immobilier ?
Sur un OPC ou un ETF immobilier détenu par une société à l'IS, l'écart de valeur liquidative est imposé chaque année, même sans vente (art. 209-0 A du CGI). En détention directe d'actions de foncières, vous ne payez l'IS sur la valorisation qu'à la cession, au taux normal — attention en revanche : une ligne de trésorerie n'est pas éligible au régime de faveur des titres de participation, et les dividendes de SIIC sont exclus du régime mère-fille.
Quel rendement réel sur longue période ?
L'indice FTSE EPRA Nareit Eurozone affiche un total return d'environ 8 à 11 % par an sur 20 ans dividendes réinvestis, supérieur à la SCPI moyenne nette de frais. Avec une sélection active des dossiers de qualité (Klépierre, Unibail, Vonovia, Segro, Argan…), on peut viser le haut de cette fourchette.
Quels risques sur le capital ?
Réels et matérialisés en 2008, 2020 et 2022 (chocs de taux). C'est pourquoi cette poche se construit sur un horizon de 5 à 10 ans et n'excède jamais 15 à 25 % de la trésorerie stratégique.